Erfpacht

Landgoed Vilsteren en het dorp Vilsteren vormen samen een uniek stukje Nederland. Niet alleen zijn ze prachtig gelegen aan de Overijsselse Vecht tussen Dalfsen en Ommen, er is ook een sterke gemeenschapszin en een rijk verenigingsleven. Maar los van de indrukwekkende natuur en de prachtige landschappen is er nog een reden voor die uniciteit. Die is dat bijna het hele dorp Vilsteren op erfpachtgrond van het landgoed is gebouwd. En niet alleen het dorp, maar ook bungalowpark Uniek, boerderijen en andere bedrijfsgebouwen.

Voor de bezoekers die hier komen fietsen, wandelen en al wat dies meer zij, is dit enkel een bijzondere wetenswaardigheid. Voor de inwoners van Vilsteren heeft die erfpacht echter wel degelijk consequenties. En juist bij hen leven daarover vragen, zijn er onduidelijkheden. Bijvoorbeeld over erfpacht in relatie tot een hypotheek. Om daarover meer duidelijkheid te creëren, hield Landgoed Vilsteren onlangs een drukbezochte informatiebijeenkomst. Een verslag daarvan leest u hieronder.

Tevens bevat deze pagina een link naar een notitie met als titel ‘Erfpacht à la Landgoed Vilsteren’. Deze notitie gaat gedetailleerd in op erfpacht, op de individuele overeenkomst en over de algemene voorwaarden. Uiteraard kan een ieder ook een afspraak maken met de directeur-rentmeester Hugo Vernhout voor een  informatief gesprek over erfpacht.

VERSLAG INFORMATIEBIJEENKOMST ERFPACHT, GEHOUDEN OP 28 APRIL 2016

Erfpacht à la het Landgoed Vilsteren

Op donderdagavond 28 april jl. vond een informatiebijeenkomst plaats met als onderwerp erfpacht. Bijna tachtig inwoners van Vilsteren hadden gehoor gegeven aan de uitnodiging van directeur-rentmeester Hugo Vernhout en schoven aan in het gemoedelijke landgoedcentrum, waar de open haard uitnodigend brandde. Om zoveel en zo uitgebreid mogelijke informatie te verstrekken over erfpacht, had Hugo Vernhout twee erfpachtexperts uitgenodigd, te weten Erik Somsen, directeur Landelijk Vastgoed van ASR Nederland, die tevens de rol van avondvoorzitter vervulde, en Michiel de Koe, directeur-rentmeester bij Noorderstaete Rentmeesters en Buitenpromovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen (RUG).

Deel I – Vóór de koffiepauze

In zijn welkomstwoord schetste Hugo Vernhout eerst de context van de informatiebijeenkomst. Hij vertelde over de unieke situatie dat bijna heel Vilsteren op erfpachtgrond is gebouwd. Zo bestaan er maar liefst 155 erfpachtovereenkomsten (inclusief de 74 bungalows op Bungalowpark Uniek) die ook nog eens allemaal verschillende looptijden en algemene voorwaarden hebben. Wat ook gelijk een belangrijke reden was voor Vernhout om een informatiebijeenkomst te beleggen. ‘In de periode van nu tot 2021 moeten namelijk 16 overeenkomsten en tot 2036 maar liefst 114 overeenkomsten vernieuwd worden. Enige wetenschap over de ins en outs van erfpacht is dan wel op zijn plaats’, zo is de rentmeester van mening.

Erfpacht is maatwerk

Maar wat is erfpacht nu precies? Daarover leven nog best veel vragen en onduidelijkheden bij de inwoners van Vilsteren. ‘Als we de Nederlandse wetboeken erop naslaan, zien we dat die ook maar weinig aandacht aan erfpacht besteden’, aldus Vernhout. ‘De wetgever heeft daar namelijk slechts 16 artikelen aan besteed. Is dat erg? Of moet je je daar zorgen over maken? In het geheel niet. Want omdat niet alles tot vier achter de komma is voorgeschreven, kunnen de erfpachtgever en erfpachtnemer heel veel zaken afspreken zoals zij dat willen en zoals hun dat goed uitkomt. Zo kan dus van elk erfpachtcontract maatwerk worden gemaakt. Mits dat alles niet in strijd is met de wet natuurlijk, maar daarvoor dienen juist die 16 artikelen.’

Erfpacht is een zakelijk recht

Vernhout: ‘Een eerste belangrijke constatering is dat erfpacht een zogenaamd zakelijk recht is. Dat wil zeggen dat het verbonden is aan een zaak, in dit geval grond, en niet aan een persoon. Dat betekent ook dat er sprake is van zaaksgevolg, wat betekent dat het recht op zaak blijft rusten, ongeacht in wiens handen de zaak zich bevindt. Dat is meteen ook het grootse verschil met bijvoorbeeld een huurovereenkomst of een pachtovereenkomst. Die laatsten zijn dan ook persoonlijke rechten.’

Erfpacht a la het Landgoed Vilsteren

Kijken we naar erfpacht zoals dat voor Vilsteren geldt, dan moeten we dat bezien vanuit het beleid van Landgoed Vilsteren. Dat beleid houdt in dat ‘gestreefd wordt naar een evenwicht tussen het behoud van voldoende flexibiliteit en het verkrijgen van voldoende zekerheden op de lange termijn en tussen het te behalen van financieel rendement en het belang van de contractpartner’, zoals een erfpachter. Maar ook dat het beleid erop gericht is ‘om de leefbaarheid van de gemeenschap Vilsteren te behouden en de ondersteunen’. ‘Vrij vertaald’, aldus Vernhout, ‘het Landgoed streeft naar een situatie, waarbij zowel het landgoed als de bewoners van Vilsteren er nu en in de toekomst goed uitspringen. Voor de bewoners uit zich dat in canons die landelijk gezien laag zijn en die zeker aanzienlijk lager zijn dan de huidige marktwaarde. Voor het landgoed geldt dat het verzekerd is van inkomsten maar dat het verschoond is van onderhoudskosten.’

Erfpacht en inflatiecorrectie

‘Bij dat alles is het wel zo dat de canons elk jaar gecorrigeerd worden op basis van de inflatiecorrectie en dat er de mogelijkheid bestaat om de erfpachtovereenkomst elke tien jaar te herzien. Dat laatste geldt overigens voor beide partijen. Wel verdient het daarbij aanbeveling goed de contractvoorwaarden af te zetten tegen de voorwaarden die nu gehanteerd zouden worden’, hield Vernhout de aanwezigen voor. Uiteraard worden er bij ook bij de koop of verkoop van de bebouwing, de zogenaamde opstal, nieuwe erfpachtovereenkomsten afgesloten.

Rechten en plichten erfpachtnemer

Wat mag je nu wel of juist niet als erfpachter? Dat hangt uiteraard af van de inhoud van de erfpachtovereenkomst, maar daarover zijn wel algemene richtlijnen te geven. Vernhout daarover: ‘Bij koop, verkoop of verhuur van de opstal heb je als erfpachter toestemming nodig van het Landgoed. Dat geldt ook dat je de opstal wilt verbouwen. Daarbij gelden overigens min of meer dezelfde regels van billijkheid en redelijkheid die ook van toepassing zouden zijn als je de grond in volle eigendom zou hebben. Tot slot, onderhoud je de opstal niet of nauwelijks, dan kan het Landgoed je daartoe dwingen.’

Erfpacht versus voorkeursrecht

Wat ook belangrijk is te weten voor de erfpachters in Vilsteren, is dat het landgoed een zogenaamd voorkeursrecht heeft. In de praktijk komt dat er volgens Vernhout op neer dat het landgoed een vinger in de pap heeft bij de verkoop van de opstal door de erfpachter, wat ook tegelijk consequenties heeft voor de erfpacht. ‘Er mag niet gespeculeerd worden met de opstal en ook gaat de voorkeur van het landgoed uit naar verkoop van de opstal aan een Vilsterse woningzoekende. Dat lukt natuurlijk niet altijd, maar bij verkoop van de opstal aan een niet-Vilsterse woningzoekende hanteert het landgoed dan wel een andere, lees duurdere rekenmethode om te komen tot de canon.’

Open deur

‘Ieder erfpachtcontract is anders’, rondde Hugo Vernhout zijn presentatie af. ‘Al die verschillen en de achtergronden daarvan op zo’n avond bespreken gaat gewoon niet lukken. Daarom staat mijn deur altijd open voor een verhelderend gesprek, waarin we alle opties voor nu en voor de toekomst kunnen doorspreken.’

Deel II – Ná de koffiepauze

Na de koffiepauze was het de beurt aan Michiel de Koe om in te gaan op de meer juridische en vooral ook financiële aspecten van erfpacht. Want welke voelbare consequenties heeft erfpacht nu voor de portemonnee van de Vilstenaren? Hoe wordt een erfpacht gewaardeerd? En hoe wordt de hoogte van een canon bepaald? Omdat het toch wel ingewikkelde materie is, die overigens ook zeer uitgebreid is omschreven in een speciaal voor deze informatiebijeenkomst geschreven notitie ‘Erfpacht à la Landgoed Vilsteren’, volstaan we in dit verslag met het weergeven van de belangrijkste hoofdlijnen uit het, overigens uitgebreide en interessante betoog van Michiel de Koe.

Juridische aspecten erfpacht

Als eerste ging Michiel de Koe in op de juridische aspecten van erfpacht. Zo legde hij uit dat er verschillende erfpachtstelsels zijn. De eerste is de stedelijke erfpacht, die we sinds 1896 in Amsterdam kennen. Een tweede vorm is de industriële erfpacht. Het beste en meest tot de verbeelding sprekende voorbeeld van deze vorm van erfpacht is het Havenbedrijf Rotterdam. Vervolgens kennen we de groene erfpacht, die we logischerwijs vooral tegenkomen bij landgoederen, natuurbeschermingsorganisaties en Staatsbosbeheer. Tot slot is er dan nog de financieringserfpacht voor de agrarische sector.

De Koe: ‘Al deze vormen van erfpacht hebben specifieke kernmerken, die afgestemd zijn op de doelstelling van de erfpacht. Het zal daarbij een ieder duidelijk zijn dat het Havenbedrijf Rotterdam een andere doelstelling heeft dan Staatsbosbeheer en dus ook andere voorwaarden aan de erfpachter stelt. Als gevolg daarvan zullen ook een aantal erfpachtbepalingen en de juridische consequenties daarvan essentieel verschillen, bijvoorbeeld als het gaat om de duur van de erfpacht, de hoogte van de canon en de situatie bij het aflopen van de erfpacht.’

‘Maar dat is tegelijk ook het mooie van erfpacht’, vindt De Koe. ‘Je bent als partijen vrij in welke afspraken je maakt, uiteraard mits die niet in strijd zijn met de wet. En doet zich toch een geschil voor, dan toets je de gemaakte afspraken aan de redelijkheid en billijkheid middels een deskundigenprocedure of desnoods door de rechter.’

Waardering erfpacht

Een tweede aspect waar De Koe nader op inging was het waarderen van de erfpacht. ‘En dat is best complex’, zo gaf hij toe. ‘De markt weet niet altijd even goed om te gaan met het toch wel redelijk onbekende fenomeen erfpacht, ook omdat er niet heel veel vergelijkingstransacties beschikbaar zijn. Daar komt bij, wat is nu precies de invloed van de erfpachtvoorwaarden op de waardering van erfpacht? Dat alles maakt het soms ook moeilijk om enerzijds een vraagprijs vast te stellen bij een voorgenomen verkoop en anderzijds om als potentiële koper een hypotheek te verkrijgen. Voor Vilsteren geldt dat de lokale banken bekend zijn met de Vilsterse situatie, maar hoeveel lokale banken zijn er? En hebben die dan de bevoegdheid een hypotheek te verstrekken?’

Gelukkig is er in het algemeen wel aan te geven hoe tot een waardering van de erfpacht te komen. Net zoals de opstal een bepaalde waarde vertegenwoordigt, doet de grond dat ook. Dat levert een bepaalde waarde op. Die waarde dient vervolgens gecorrigeerd te worden als gevolg van genot beperkende erfpachtvoorwaarden. Die correctie, ook depreciatie genoemd, bedraagt sinds 2012 25%. Het is overigens altijd raadzaam om een taxatie te laten uitvoeren. En let wel, dat is wat anders dan een waardebepaling door een makelaar.’

Vaststelling hoogte canon

En de hoogte van de canon? ‘Ook daarvoor is wel een soort formule te geven’, aldus De Koe, ‘te weten grondwaarde maal rente. Stel dat de waarde van de grond met erfpacht ergens € 100,- per m2 is en de rente is 3% rente, dan zou iemand die vandaag een nieuwe erfpachtovereenkomst sluit een canon betalen van ongeveer € 3,- per m2, even afgezien van de korting die Landgoed Vilsteren verleend aan de ingezetenen van Vilsteren. En het klopt, dat kan een fikse verhoging betekenen ten opzichte van de canon die iemand de afgelopen 30 of 40 jaar betaalde. Ik heb echter begrepen dat het Landgoed Vilsteren genegen is zogenaamde ‘ingroeimodellen’ te hanteren, die gebaseerd zijn op redelijkheid en billijkheid.’

Erfpacht in Vilsteren uniek

Michiel de Koe tot slot: ‘De korting die het landgoed verleent aan Vilstenaren, de mogelijkheid om gebruik van ingroeimodellen, de inzet voor het algemeen belang, dat en meer maakt dat de erfpacht in Vilsteren uniek in zijn soort is. En dat mag ook best eens gezegd worden.’